Po raz pierwszy eksperci Otodom i ekonomiści mBanku połączyli siły i wspólnie przyjrzeli się rynkowi mieszkaniowemu. Wniosek? Spektakularnych obniżek nie będzie. Choć 2022 r. zamknął się w części miast dwucyfrowymi wzrostami cen mieszkań na rynku pierwotnym – od połowy roku obserwowaliśmy już stabilizację. Czego możemy spodziewać się w 2023 roku?
O 14,3% podrożały w ubiegłym roku mieszkania w Warszawie, o 12% w Katowicach, a 11% w Poznaniu. Spośród największych miast najskromniej stawki za metr kwadratowy urosły w Krakowie – o 5%, a jedynym w stawce miastem z ceną za mkw. niższą niż 10 tys. zł była Łódź.
![IP - co dalej - tabela.png](https://prowly-uploads.s3.eu-west-1.amazonaws.com/uploads/5104/assets/501156/compressed_original-b56c7a502802aa1b36aa92e1e7c7c989.png)
Na pierwszy rzut oka można by pomyśleć, że zakończony niedawno rok był okresem wzrostów cen.. Ale to nieprawda. 2022 rok był okresem dwóch prędkości na rynku mieszkaniowym. Mieszkania drożały “siłą rozpędu” w pierwszej części roku, ale potem spadający popyt (zjawisko wynikające z kurczącej się zdolności kredytowej) wyhamował wzrosty i obserwowaliśmy stabilizację cen. A ta w warunkach wysokiej inflacji i rosnących wynagrodzeń oznacza, że w realnym ujęciu mieszkania taniały.
Ale czy osoby wieszczące solidne spadki, także w ujęciu nominalnym, mogą liczyć na realizację swoich scenariuszy? Jeśli nie wydarzy się nic spektakularnego, to raczej nie. Dlaczego raczej? Ostatnie lata to pandemia, wojna przy polskiej granicy i inflacja najwyższa od dziesięcioleci. Kategoryczne wypowiadanie się o przyszłości straciło jakikolwiek sens.
Spadków nie będzie
Rynkowy wskaźnik mówiący o relacji popytu i podaży wskazuje na kontynuację stabilizacji cen na największych rynkach. – W Krakowie, Warszawie i Wrocławiu czas wyprzedaży oferty na koniec roku to 13-14 miesięcy, a w Poznaniu i Trójmieście – 16-17. Są to wartości w zakresie tak zwanej równowagi rynkowej – mówi Marcin Krasoń – ekspert rynku mieszkaniowego z Otodom Analytics.
Podobnie wpłynąć na ceny może powrót do równowagi na rynku budowlanym. Ceny materiałów przestały rosnąć, pojawiły się obniżki. Ale o spektakularne spadki może być trudno, bo rosnące koszty energii i transportu wpływają na większość elementów potrzebnych do wybudowania mieszkania.
Kupujący nie rezygnują, kupujący czekają
Dynamiczny wzrost stóp procentowych spowodował zapaść na rynku kredytowym – zależnie od miesiąca spadki rok do roku wynosiły jesienią nawet 70%. Kolejnych kilka kwartałów może być również trudne – Zwłaszcza jeśli potencjalni kredytobiorcy będą czekać na spadki inflacji i definitywne zakończenie podwyżek stóp procentowych. NBP komunikuje na razie, że to tylko pauza. Uwzględnić należy też większą niepewność w zakresie sytuacji na rynku pracy i oczekiwanie na „Bezpieczny Kredyt 2” od rządu – wyjaśnia dr Marcin Mazurek, główny ekonomista mBanku.
Badania prowadzone wśród użytkowników obido i Otodom jednoznacznie wskazują, że spora część osób nie zrezygnowała z zakupu mieszkania. Jedna grupa czeka na powrót zdolności kredytowej, a ci, którzy mają zdolność lub gotówkę liczą na uspokojenie się sytuacji. Po drugiej strony rynkowej gry popytu z podażą dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że deweloperzy nadal ubiegają się o pozwolenia na budowę – ci, którym finansowanie na to pozwoli, będą uruchamiać nowe inwestycje, gdy tylko pojawią się pierwsze symptomy ożywienia.
Czy są szanse na przebudzenie w hipotekach już w pierwszej części roku? – Jest oczywiście przestrzeń na w miarę szybkie złagodzenie skutków zaostrzonej polityki kredytowej,. Aby to się stało, potrzebne jest elastyczne podejście KNF do stosowania bufora 5% przy wyliczaniu zdolności kredytowej ,np. w przypadku kredytów o okresowo stałej stopie procentowej lub osób z większym wkładem własnym – mówi Marcin Krasoń.
Sytuacja na rynku kredytowym jest pochodną wysokości stóp procentowych, a te w dużej mierze zależą od inflacji i podejścia do polityki pieniężnej. – Moim zdaniem perspektywa utrzymania wyższej inflacji w tzw. horyzoncie oddziaływania polityki pieniężnej będzie powodować, że przestrzeni na cięcia stóp w 2023 roku nie będzie. W kolejnych latach nie wrócimy – o ile nie wydarzy się coś niespodziewanego, co zniszczy również realną sferę gospodarki – ani do zera, ani do 1,5% – przewiduje dr Marcin Mazurek, główny ekonomista mBanku.
Co mają zrobić kupujący?
Rozważania o tym, co stanie się z cenami mieszkań w najbliższych kwartałach muszą dziś uwzględniać wiele czynników zewnętrznych (od cen surowców, przez inflację i stopy procentowe, aż po pandemię i wojnę w Ukrainie), a i tak będą obarczone sporym ryzykiem.
Ludzie szukający nieruchomości na zaspokojenie własnej potrzeby mieszkaniowej powinni przede wszystkim skoncentrować się na realizacji oczekiwań i potrzeb własnego gospodarstwa domowego – oczywiście w ramach dostępnego budżetu. Nadmierne skupienie na tym, by kupić taniej może prowadzić do nabycia nieruchomości, która nie będzie realizowała potrzeb mieszkańców.