Trwające od tygodni perypetie z projektem ustawy o sposobach przywrócenia równości stron niektórych umów kredytu i umów pożyczki, są kolejnym już potwierdzeniem tezy, że systemowe rozwiązanie kwestii mieszkaniowych kredytów frankowych w polskich realiach jest przedsięwzięciem o tyle trudnym do przeprowadzenia, co praktycznie niemożliwym.
Prezydencki projekt tzw. ustawy frankowej ujrzał światło dzienne już w listopadzie ub. roku i od tamtej pory był jednym z ulubionych tematów komentarzy, ocen i medialnych dyskusji. Najdłużej, bo aż do połowy marca projekt musiał czekać na najważniejszą opinię autorstwa Komisji Nadzoru Finansowego (KNF). Zanim jednak ta ostatnia opublikowała – jak się okazało – swój „wyrok”, projekt na skutek wcześniejszych głęboko negatywnych opinii i ostrej krytyki, najpierw ze strony konstytucjonalistów, później NBP i innych, zdążył się zdezaktualizować. W związku z tym już jakiś czas temu media obiegła wiadomość o początku prac prezydenckich ekspertów nad zupełnie nową koncepcją restrukturyzacji kredytów frankowych. Czy w takiej sytuacji ekspertyza autorstwa KNF okazała się klasyczną „musztardą po obiedzie”?
Apokalipsa wg. KNF
Całą pracę ekspertów KNF można streścić w jednym zdaniu: wejście w życie przepisów zapisanych w projekcie ustawy o sposobach przywrócenia równości stron niektórych umów kredytu i umów pożyczki, to realna groźba wystąpienia w kraju scenariusza kryzysu finansowego w pełnej krasie. Co składa się na taką apokaliptyczną wizję?
KNF rozpatruje w swojej analizie dwa warianty: wariant A, odpowiadający kursowi franka do złotego na poziomie zbliżonym do obecnego, oraz wariant B, zakładający wzrost kursu walut, w tym helweckiej w relacji do złotego o 25 proc. Odpowiadałoby to kursowi szwajcarskiego franka w okolicach 5 zł – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.pl.
Z prezentacji wyników obciążeń banków z tytułu restrukturyzacji kredytów wynika, że koszty sektora zamknęły by się kwotą od 67 mld dla wariantu A do prawie 104 mld zł dla wariantu B. Z kolei obciążenie budżetu państwa z tytułu finansowania wypłat środków gwarantowanych to wydatek rzędu 137,8 – 144,3 mld zł. Do tego dochodzą straty klientów banków z tytułu braku możliwości wypłat depozytów na poziomie około 70-78 mld zł.
Summa summarum wg. ekspertów KNF bezpośrednie straty banków, ich klientów i budżetu państwa w wyniku obciążeń restrukturyzacją kredytów frankowych to kwota od 275 do 325 mld zł.
To jednak nie wszystko. Groźba uczestnictwa w trudno wymiernych, acz dotkliwych stratach o bardziej pośrednim charakterze mogłaby zagrozić większości uczestników krajowej gospodarki. Wszystko za sprawą wpływu, jaki realizacja projektu mogłaby wywrzeć na rynek nieruchomości. Zdaniem autorów przedmiotowej analizy takie ryzyko niesie art. 7 projektu ustawy o sposobach przywrócenia równości stron niektórych umów kredytu i umów pożyczki. Chodzi w nim o dopuszczenie możliwości zwrotu nieruchomości bankowi przez kredytobiorcę walutowego w zamian za zwolnienie ze zobowiązania, co groziłoby efektem kryzysowego domina.
Masowe przejmowanie przez banki nieruchomości i wymuszony przyśpieszony charakter ich sprzedaży po zaniżonych cenach, skutkowałyby załamaniem cen krajowych nieruchomości mieszkaniowych. To doprowadziłoby do spadku wartości zabezpieczeń dla kredytów złotowych i wzrostu ich LtV, a w konsekwencji do pogorszenia sytuacji kolejnych kredytobiorców i kolejnej fali restrukturyzacji.
Ma to wynikać ze skali zjawiska, czyli z górą 180 tys. mieszkaniowych kredytów walutowych o LtV powyżej 100 proc., których posiadacze poważnie rozważaliby zwrot mieszkania. Efektem próby wyprzedaży tych nieruchomości przez banki byłoby załamanie cen na skutek braku możliwości wchłonięcia w krótkim okresie tak dużej podaży, jak też wstrzymania się popytu w związku z oczekiwaniem na pogłębienie spadku – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl. To z kolei doprowadziłoby do ograniczenia inwestycji lub załamania budownictwa mieszkaniowego, jak też do zubożenia wszystkich obywateli posiadających nieruchomości (jak też Skarbu Państwa z tytułu posiadanych nieruchomości) – piszą w swojej informacji eksperci KNF.
W podsumowaniu analizy Komisji czytamy natomiast, że „skutki finansowe projektowanej ustawy mogą w efekcie nie tylko zachwiać stabilnością poszczególnych banków, ale również prowadzić do utraty zaufania do systemu bankowego, a w skrajnym scenariuszu spowodować kryzys finansowy”.
Widmo kryzysu kredytów wysokiego ryzyka
Z informacji KNF w zakresie skutków projektu ustawy o sposobach przywrócenia równości stron niektórych umów kredytu i umów pożyczki nie wynika w sposób jednoznaczny sedno istoty restrukturyzacji mieszkaniowych kredytów walutowych, a wiec definitywna eliminacja ryzyka kursowego. Tymczasem wciąż zagraża ono w sposób ewidentny nie tylko frankowcom i ich bankom, ale całej rodzimej gospodarce i bez większych wyjątków wszystkim jej uczestnikom.
Tymczasem opinia KNF zdaję się sugerować, że restrukturyzacja to jedynie działanie na rzecz redukcji złotowego salda zadłużenia kredytobiorców walutowych kosztem banków, zasobów budżetowych państwa i ewentualnie właścicieli bankowych depozytów. Co ciekawe, KNF definiując wariant B swojej analizy, w sposób jednoznaczny uznaje osłabienie złotego o 25 proc. jako najbardziej prawdopodobny scenariusz: „Wariant B stanowi istotny stess test dla procesu restrukturyzacji. Odnosi się on do sytuacji wzrostu kursów walut w relacji do złotego o 25%. Zdarzenie takie należy brać pod uwagę ze względu na możliwość jego materializacji: wzrost kursu o 25% jest prawdopodobny, szczególnie w kontekście zdarzeń, jakie odnotowano w latach 2008-2009”.
Trzeba mieć świadomość, ze trwałe – w przeciwieństwie do tego z „czarnego czwartku” – wywindowanie notowań CHF/PLN w okolice 5 zł, a więc do poziomu przewidywanego w wariancie B, byłoby jednoznaczne z pełną materializacją kryzysu kredytów mieszkaniowych wysokiego ryzyka – ostrzega ekspert portalu RynekPierwotny.pl. W ten sposób opisany powyżej scenariusz kryzysu wg. KNF doczekałby się pełnej realizacji, jedynie z niewielkimi korektami.
Wielomiliardowe straty sektora bankowego nie wynikałyby z faktu poniesienia kosztów restrukturyzacji portfeli kredytów walutowych, a z prostej przyczyny masowego odstępowania frankowców od spłacania swoich zobowiązań hipotecznych. Z tego samego powodu nastąpiłoby masowe przejmowanie przez banki nieruchomości i ich wyprzedaż „za półdarmo”. Dalej już zgodnie ze scenariuszem KNF: załamanie cen w krajowej mieszkaniówce, samonapędzający się wzrost LtV wszelkiego rodzaju hipotek przy jednoczesnym zjeździe ich zabezpieczeń, hibernacja popytu na mieszkania, załamanie budownictwa mieszkaniowego, i wreszcie drastyczny spadek wartości majątku wszystkich rodaków posiadających nieruchomości. O tak oczywistych następstwach kryzysu finansowo-hipotecznego jak masowe upadłości firm deweloperskich i innych żyjących z mieszkaniówki, a także o niemal pewnym w takich sytuacjach krachu giełdowym, KNF nie musiała już nawet wspominać.
Mocny złoty, czyli ostatnia nadzieja frankowców
W tej sytuacji bezcenna wydaje się wiarygodna ocena prawdopodobieństwa realizacji kryzysowego scenariusza. Pozornie może się wydawać, że obecnie obowiązują wręcz cieplarniane warunki dla rozwinięcia wszelkich akcji kryzysowych w kontekście notowań krajowej waluty, zarówno pod wpływem czynników zewnętrznych, jaki tych pochodzących z własnego podwórka.
Nie ma bowiem dnia, by media nie obiegały kolejne wersje prognoz globalnej zapaści gospodarczej, zapowiedzi nadciągającego kryzysu finansowego w eurolandzie, perspektyw rychłego rozpadu UE, czy też eskalacji kryzysu migracyjnego. Z kolei na rodzimym podwórku w wyniku konfliktu politycznego rządzących z opozycją, mnożą się publikacje opisujące perspektywy kraju niczym ze scenariusza filmu grozy.
Tymczasem złoty na przekór wszystkiemu od kilku już tygodni pokazuje siłę, o której jeszcze niedawno trudno byłoby kredytobiorcom walutowym nawet marzyć. To dobry znak, ponieważ coraz mocniejszy złoty to najprawdopodobniej ostatnia szansa na ich powrót z dalekiej podróży. Wszelkie nadzieje na systemową regulację ich sytuacji wydają się bowiem coraz bardziej iluzoryczne.
autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl