Niedawna prezentacja nowej „narodowej” polityki mieszkaniowej rządu wzbudziła tyle samo emocji co kontrowersji. Jedni znawcy tematu entuzjastycznie okrzyknęli ideę Mieszkania Plus przysłowiowym strzałem w dziesiątkę, inni z kolei dopatrzyli się szeregu dowodów ignorancji autorów programu. Czy w takim razie szansa na sukces rządowej „rewolucji” rodzimej mieszkaniówki jest realna?
Mieszkaniowa „taniość” na horyzoncie?
Zdecydowanie mało optymistyczną konkluzją prezentacji rządowego programu było niejako oficjalne zakomunikowanie opinii publicznej sytuacji mieszkaniowej Polaków – mówi Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl. Jak się okazuje, pod koniec trzeciej już dekady transformacji ustrojowej kraju, blisko połowa rodaków nie dysponuje własnym dachem nad głową, zamieszkując przy rodzinie. Co gorsza, dochody tej jakby nie patrzeć dość licznej, acz przeważnie ciężko pracującej części rodzimego społeczeństwa, nie dają większych szans na kredyt mieszkaniowy, podobnie jak i na wynajem lokum na rynku komercyjnym.
Żeby dopełnić czary goryczy okazuje się także, że i samo państwo na dość mocno już zaawansowanym etapie budowy wolnorynkowego dobrobytu, nie posiada jakichkolwiek możliwości wyasygnowania choćby kilku miliardów złotych na fundamentalny ze społecznego punktu widzenia cel. I niekoniecznie chodzi tu o wydatki coroczne przez kolejne lata, ale choćby o jednorazowy, początkowy koszt samego rozruchu programu.
Kwintesencją większości publikacji analizujących perspektywy krajowej mieszkaniówki po uruchomieniu rządowego programu, jest wielokroć powtarzany swoisty oksymoron pod pojęciem „taniego mieszkania”. Być może to właśnie z przekonania o wyjątkowej „taniości” Mieszkania Plus wynika domniemanie o możliwości jego realizacji bez solidnego kalibru nakładów finansowych. Niestety lokal mieszkalny to nie przysłowiowy barszcz, a przewidywany na powszechną skalę „narodowy” program mieszkaniowy to nie inwestycyjne perpetuum mobile. Raczej nieuniknione będzie więc zainwestowanie miliardowych kwot czystej gotówki przez okres liczony w latach, czyli pieniędzy jakich w kasie państwowej na dzień dzisiejszy na podobny cel nie ma i prędko nie będzie. Pytanie, czy gdzieś się znajdą.
Ile za lokum z Mieszkania Plus?
Cenowym punktem odniesienia metra kwadratowego, co istotne wykończonego „pod klucz” lokum rodem z Mieszkania Plus, ma być poziom 2,5 tys. zł. W stosunku do obowiązujących cen rynkowych mieszkań z pierwszej ręki na największych krajowych rynkach nieruchomości, jest to kwota wręcz rewelacyjnie niska. Pytanie, czy realna.
Narodowy Bank Polski w swojej cokwartalnej informacji o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych podaje strukturę ceny mkw. powierzchni użytkowej mieszkania deweloperskiego na 6-ciu głównych rynkach mieszkaniowych kraju. Cena dotyczy lokum w przeciętnym, wielorodzinnym budynku mieszkalnym, pięciokondygnacyjnym, o tradycyjnej konstrukcji, z podziemnym garażem oraz pomieszczeniami usługowymi na parterze.
Składowymi przedmiotowej struktury cen są: robocizna, materiały, sprzęt, koszty pośrednie, zysk budowlany, koszty ogólne, projekt, ziemia, podatek VAT oraz marża brutto dewelopera.
Jeżeli w celu oszacowania realnych kosztów budowy lokum w ramach rządowego programu z wyznaczonej w opracowaniu NBP ceny mkw. mieszkania w ostatnim kwartale ub. roku odjąć 3 ostatnie pozycje, to dla Warszawy koszt wybudowania mkw. wyniesie prawie 4 tys. zł, a dla pozostałych pięciu głównych aglomeracji (Krakowa, Wrocławia, Poznania, Trójmiasta i Łodzi) w granicach 3 tys. zł. Do tego należy do każdego mkw. dodać koszt wykończenia „pod klucz” (około 500 zł) oraz koszty uzbrojenia terenów, wybudowania infrastruktury drogowo-komunikacyjnej, zagospodarowania części wspólnych, urządzenia terenów zielonych itp.
Jak z tego widać, przynajmniej w przypadku największych miast i ich najbliższych okolic, osiągnięcie wytypowanego w projekcie Mieszkania Plus pułapu 2,5 tys. zł/mkw. wykończonego lokum może okazać się problematyczne. Można oczywiście szukać oszczędności, np. eliminując garaże oraz unifikując i upraszczając do maksimum projekty budynków – mówi ekspert z portalu RynekPierwotny.pl. Jednak w takim wypadku na większe efekty redukcji kosztów trudno byłoby raczej liczyć, w przeciwieństwie do ryzyka drastycznego zaniżenia standardów zagospodarowania przestrzeni publicznej.
Natomiast należy oczekiwać, że przynajmniej trzy czwarte mieszkań budowanych w ramach Mieszkania Plus powstanie w 6 – 8 największych krajowych aglomeracjach, gdzie przewidywane koszty budowy mogą być istotnie wyższe od zakładanych. Wynika to z faktu nasilającej się migracji młodego pokolenia Polaków w kierunku lokalizacji gwarantujących jeśli nie optymalny, to przynajmniej zadowalający standard życia.
Ważne za ile, ważniejsze na czym, najważniejsze za co
Jeżeli lokali w ramach Mieszkania Plus nie wybuduje się za 2,5 tys. zł/mkw., to wybuduje się nieco drożej. Wielkiego problemu być nie powinno, jeśli średnia cena mkw. wypadła by w bardziej realnych okolicach 3,5 tys. zł.
Za to dużo ważniejszym problemem może być zabezpieczenie stosownej ilości odpowiednich gruntów inwestycyjnych. Pomimo zapowiadanej obfitości działek Skarbu Państwa, które wejdą w skład portfela Narodowego Funduszu Nieruchomości, sprawa tak prosto może wyglądać tylko na pozór.
I wreszcie kwestia najważniejsza, dotycząca finansowania całego przedsięwzięcia. Zapowiedzi rządu, że nowy program sfinansuje się sam poprzez odpowiednie zarządzanie zasobami Narodowego Funduszu Mieszkaniowego, można od razu włożyć między bajki. Jeśli tak jest faktycznie, to przy braku możliwości budżetowych pozostaje tylko jedna opcja sfinansowania rządowego programu mieszkaniowego. Jaka?
Już kilka tygodni temu pojawiła się informacja o zainteresowaniu gremiów rządowych Otwartymi Funduszami Emerytalnymi, a ściślej mówiąc, ich konsolidacją pod skrzydłami instytucji kontrolowanej przez Skarb Państwa. Mówiło się wprost o nacjonalizacji OFE dysponujących aktywami rzędu ponad 140 mld zł. Ponieważ rynek giełdowy zareagował na taką perspektywę w sposób dość histeryczny, sprawa nie doczekała się tymczasem oficjalnego potwierdzenia.
Teraz jednak do gry o OFE włączył się sam wicepremier Morawiecki, który, wg. oficjalnej rządowej opinii, „w swoich planach przewiduje dla nich nową rolę jako wehikułów, które miałyby realizować całkowicie inną polityką inwestycyjną, bardziej dostosowaną do rządowych priorytetów”. Nikt nie zaprzeczy, że obecnie takim priorytetem, i to specjalnego znaczenia, jest program Mieszkanie Plus.
Polityczne być albo nie być
Na dziś dzień nie jest specjalnie łatwo przewidzieć sukces lub klapę nowej polityki mieszkaniowej z jej wiodącym tematem – powszechnym budownictwem dostępnych lokali na wynajem. Jedno jest jednak absolutnie pewne. Determinacja rządu we wdrażaniu w życie koncepcji Mieszkania Plus będzie ogromna, a przynajmniej taka być powinna. Dlaczego?
Przede wszystkim dlatego, że wyniki wyborów parlamentarnych AD 2019 będą być może w decydującym stopniu zależne od tego, czy dokładnie od dziś za 3 lata, a więc w trakcie kampanii wyborczej, telewizyjne wiadomości pokażą uśmiechnięte twarze pierwszych beneficjentów Mieszkania Plus, wprowadzających się do swoich wymarzonych „czterech kątów”.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl