Jak podaje Eurostat zaledwie 13 proc.[1] Polaków wynajmuje mieszkania, a to wynik zdecydowanie poniżej unijnej średniej, która wynosi 31 proc.[2] Ograniczone możliwości zakupu nieruchomości przez młodych Polaków wpływają jednak na duży rozwój rynku najmu. Tym, których nie stać na kredyt hipoteczny, pozostaje bowiem zwykle mieszkanie z rodzicami lub wynajem. Liczba firm zajmujących się wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi dynamicznie rośnie. Jak pokazują dane zgromadzone w Rejestrze Dłużników BIG InfoMonitor i bazy BIK w ciągu ostatniego roku o 40 proc. wzrosły też nieopłacone w terminie zobowiązania tej grupy przedsiębiorców.
Inwestowanie w nieruchomości na wynajem od lat zyskuje na popularności zarówno wśród prywatnych inwestorów, jak i inwestorów instytucjonalnych. Nadal jest to stosunkowo bezpieczna i przynosząca w długofalowej perspektywie korzyści finansowe forma lokowania kapitału. W krótkim okresie może to być jednak inwestycja dość niestabilna, bo wpływa na nią wiele czynników. – Stopa zwrotu z wynajmu to stosunek czynszu do wartości nieruchomości. Obecnie w największych miastach wynosi ona 4-6 proc. W porównaniu z zyskami z obligacji skarbowych czy depozytów, wynajem staje się mniej atrakcyjny. Inflacja i brak innych opcji inwestycyjnych wcześniej sprzyjały inwestowaniu w nieruchomości, ale teraz pojawiły się inne atrakcyjne alternatywy, jak obligacje detaliczne. W rezultacie, deweloperzy dostarczają nowe mieszkania, a inwestorzy niezadowoleni z zysków próbują sprzedawać swoje nieruchomości, co tworzy presję na rynku i problem ze sprzedażą. A to widać po wzroście ofert na rynku pierwotnym – mówi dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk BIG InfoMonitor.
Koszty wynajmu mieszkań znowu rosną
Ceny zakupu mieszkań od lat idą w górę, podobnie jak koszty utrzymania nieruchomości. Przez wiele lat rosły też ceny najmu, jednak jak pokazują dane Otodom, od początku 2023 roku wzrost ten był zdecydowanie wolniejszy. Co więcej, wraz z początkiem 2024 r. stawki za wynajem odnotowały spadki. Sytuacja zmieniła się latem, gdy wolniej niż w poprzednich latach, ale jednak koszty wynajmu w większości miast znów wzrastały. Zgodnie z raportem Otodom w miastach wojewódzkich średni koszt najmu w sierpniu wzrósł o 2,4 proc. w stosunku do lipca i 3,2 proc. rdr i wynosił średnio 3633 zł.[3] Jedną z przyczyn był niewątpliwie skok podaży, spowodowany przez studentów szukających lokum na nowy rok akademicki.
Sytuacja na rynku wynajmu nieruchomości ma swoje odzwierciedlenie w danych Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor i bazie informacji kredytowych BIK. Przeterminowane zadłużenie przedsiębiorców zajmujących się wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami (PKD 6820Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi) od lipca 2021 do lipca 2023 sukcesywnie malało w tempie około 2 proc. rok do roku. Porównując aktualne dane z tymi sprzed roku, widać już zdecydowany wzrost. W ciągu roku wartość nieopłaconych w terminie zobowiązań branży zwiększyła się o 464 mln zł i na koniec lipca 2024 wyniosła aż 1,62 mld zł.
Mimo rosnącej liczby podmiotów w sektorze wynajmu nieruchomości, odsetek firm borykających się z problemami z terminowym spłacaniem długów wpisanych do Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor i bazy BIK od kilku lat zmienia się nieznacznie i oscyluje na poziomie 3,3-3,8 proc. Obecnie jest to 2076 firm (aktywne, zamknięte i zawieszone).
Większe koszty obsługi i utrzymania lokali oraz ochrona przed nierzetelnymi najemcami. Z tym mierzy się rynek
Spośród 1,8 mln wynajmowanych w Polsce mieszkań, 40 proc. to lokale należące do gmin (komunalne i socjalne) oraz oferowane w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego. 1 proc. posiadają inwestorzy instytucjonalni, a pozostałe 59 proc. wynajmowana jest przez prywatnych właścicieli,[4] także za pośrednictwem agencji zarządzających nieruchomościami. Wszystkie te grupy muszą mierzyć się ze wzrostem kosztów obsługi i utrzymania mieszkań oraz ryzykiem, że najemcy nie będą terminowo regulować swoich zobowiązań.
Wysokie koszty połączone z utratą dochodu mogą natomiast doprowadzić do spirali zadłużenia, z której wynajmującemu trudno będzie wyjść. – Skoncentrowane na ochronie najemców prawo nie ułatwia egzekwowania długów. Skutecznym zabezpieczeniem może być tu perspektywa zgłaszania przeterminowanych zobowiązań do Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor. Świadomość, że taki wpis utrudnia, a czasem nawet uniemożliwia np. zakupy ratalne, czy podpisanie umowy abonenckiej z telekomem, jest dobrą motywacją do płacenia zobowiązań na czas – przypomina Sławomir Grzelczak, prezes Zarządu BIG InfoMonitor.
[1] Wartość ta obejmuje wszystkie formy najmu, także najem z zasobów gminy (komunalny, socjalny), spółdzielczy i TBS.
[2] Dane Eurostatu z raportu „Housing in Europe 2023”
[3] Raporty Otodom: http://blog.otodom.pl/docs/OTOD_raportzrynku_SIE2024.pdf?_gl=1*1sktt21*_gcl_au*MTkyNjU0NzQ5Mi4xNzI3OTg2MDQw*_ga*NjQ5MzY1MzIuMTcyNzk4NjAzOQ..*_ga_6PZTQNYS5C*MTcyODAzMTU0NC4zLjEuMTcyODAzMTU1OC40Ni4wLjA
[4] https://mieszkanicznik.org.pl/rynek-najmu-prywatnego-w-polsce/